Istnieją dwa główne sposoby zdobycia dachu nad głową – jednym z nich jest wynajmowanie nieruchomości a drugim wzięcie kredytu hipotecznego na jej zakup. Oba te rozwiązania bardzo się między sobą różnią, ponieważ w przypadku wynajmu co miesiąc trzeba opłacać czynsz, a w przypadku kredytu – miesięczną ratę. Obie te wartości będą się znacząco różnić od sytuacji, ponieważ mają na nie wpływ czynniki takie jak wartość nieruchomości oraz inflacja (przy wynajmowaniu) lub warunki kredytu hipotecznego i stopy procentowe (przy kredycie). Którą z tych opcji powinieneś wybrać? W tym wpisie przeanalizujemy ten temat.
Ile będzie kosztować mnie wynajem?
Wynajem nieruchomości ma pewną zasadniczą wadę w porównaniu do spłacania kredytu hipotecznego. Mieszkanie można wynajmować w nieskończoność i nigdy nie stanie się twoją własnością – zawsze pozostanie ono w rękach landlorda. Portal Homelet donosi, że na podstawie najnowszych statystyk z lutego 2025 roku, średnia cena wynajmu w Wielkiej Brytanii wynosiła £1,275. Przy średniej cenie apartamentów lub domków typu maisonettes, która na podstawie House Price Index wynosiła w styczniu £196,110, daje nam to wysokość czynszu na poziomie 0,7% wartości nieruchomości miesięcznie. Sprawdzając jednak portale takie jak Zoopla, ceny wynajmu mieszkania z dwoma sypialniami wahają się w okolicach £1,000. Pamiętaj, że podane dane są tylko poglądowe, a wysokość czynszu i nieruchomości będzie się różniła od naprawdę wielu czynników, takich jak lokalizacja, rozmiar czy stan.
Rata kredytu hipotecznego
Tutaj również należy zaznaczyć, że rata kredytu hipotecznego wziętego na zakup nieruchomości będzie się bardzo różniła w zależności od warunków uzyskanego kredytu oraz wartości nieruchomości. Korzystając z porównywarki kredytów hipotecznych na stronie Moneysupermarket, miesięczna rata kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem na kwotę £200,000 może wynieść około £950. Jak widać jest to bardzo podobna kwota do wysokości miesięcznego czynszu.
Należy jednak pamiętać że rata ta dotyczy tylko okresu promocyjnego oprocentowania – po jego zakończeniu rata zwiększa się, ponieważ przechodzi na SVR czyli standardową ratę zmienną, której wysokość zależy od decyzji banku. Pamiętaj przy tym jak popularny jest remortgage – można go przecież dokonać za każdym razem, kiedy okres promocyjny się kończy.
Czy wysokość czynszu zawsze jest podobna do raty kredytu?
Poglądowe wysokości czynszu i raty kredytu wyszły podobne, jednak nie oznacza to, że będzie tak w każdym przypadku. Jak już wcześniej wspomniałem, istnieje wiele czynników, które wpływają na wysokość tych wartości. Z reguły istnieje większa szansa że rata kredytu będzie niższa niż czynsz:
- Przy dużym wkładzie własnym;
- Przy niskich stopach procentowych;
- W tańszych regionach;
- Dla osób z lepszym credit score
Poniżej przedstawimy sytuacje, które mogą sprawić że sytuacja będzie odwrotna:
- Niski wkład własny;
- Rata na podstawie SVR;
- Drogi region, np. Londyn;
- Kredyt hipoteczny wzięty na dłuższy okres.
Co się bardziej opłaca – zakup czy wynajem?
Jeśli wysokość czynszu jest niższa od wartości potencjalnej raty kredytu, może wydawać się, że taki wybór jest bardziej opłacalny. Jest to po części prawda, ale w bardzo małym stopniu – takie rozwiązanie jest tańsze krótkoterminowo. W rzeczywistości istnieje wiele czynników, które decydują o stopniu opłacalności bardziej niż wysokość miesięcznych płatności.
Inflacja
Bardzo istotnym czynnikiem, który należy brać pod uwagę jest wpływ inflacji na kredytobiorcę lub najemcę. Z upływem czasu działa ona na korzyść osoby spłacającej kredyt, ponieważ inflacja nie ma wpływu na wysokość miesięcznej raty ani całego kosztu kredytu. Kredytobiorca decydując się na zakup nieruchomości, zobowiązał się spłacić określoną sumę wraz z odsetkami i nie może ona być korygowana o inflację. Podczas gdy on prawdopodobnie zarabia więcej, ponieważ wynagrodzenia są podnoszone wraz ze spadkiem wartości pieniądza, rata kredytu pozostaje taka sama.
Dla najemcy sytuacja ma się odwrotnie – to nie on ponosi korzyści z inflacji, a właściciel jego mieszkania. Dodatkowo, zazwyczaj wraz z inflacją podnoszą się czynsze, co oznacza że najemca płaci jeszcze więcej.
Spłata kapitału
Kolejnym argumentem przemawiającym za większą opłacalnością opcji, jaką jest zakup nieruchomości, jest fakt, że z każdą zapłacona ratą zbliżasz się do jego spłaty, czyli de facto zdobycia pełnego prawa własności do swojego domu. Kiedy to już się stanie, będziesz właścicielem nieruchomości wartej kilkaset tysięcy i będziesz mógł zrobić z nią co ci się tylko podoba. Jest to świetne zabezpieczenie finansowe dla ciebie i dla twojej rodziny.
Wzrost wartości nieruchomości
Warto zwrócić uwagę na to, że ceny nieruchomości w UK nieustannie rosną. Sprawia to, że zanim kredytobiorca spłaci zobowiązanie, wartość jego domu wzrośnie o nawet kilkadziesiąt procent. Przykładowo, nieruchomość, którą ktoś kupił 15 lat temu, mogła wzrosnąć aż dwukrotnie. Jest to olbrzymi przyrost i ciężko powiedzieć, jak sytuacja będzie wyglądała w przyszłości, ale jeżeli trend ten będzie się utrzymywał, kredytobiorca zyska na tym o wiele więcej niż wynajmujący mieszkanie.
Kiedy wynajmowanie mieszkania jest lepszym rozwiązaniem?
Oczywiście samo wynajmowanie również ma swoje plusy, ale tylko w niektórych sytuacjach. Po pierwsze, nie ma się co decydować na zobowiązanie w wysokości kilkuset tysięcy funtów, jeśli jesteś niepewny co do swojej przyszłości. Jeżeli zastanawiasz się, czy nie zmienić pracy, miejsca zamieszkania i nie potrafisz przewidzieć swoich ruchów na następne 20 – 30 lat, dobrym pomysłem będzie zostanie przy wynajmowaniu mieszkania – da ci to większą elastyczność i możliwość łatwej przeprowadzki w każdym momencie.
Musisz pamiętać o tym, że banki zawsze wymagają wkładu własnego – jeśli nie masz oszczędności na poziomie 5% lub 10%, a najlepiej 15%, raczej nie warto starać się o kredyt. Co prawda są dostępne opcje kredytów bez wkładu własnego, ale są to produkty na bardzo niekorzystnych warunkach. Z reguły im większy wkład własny tym lepsze warunki kredytu, a więc poświęć kilka lat na uzbieranie chociaż 10%. Dobrym sposobem na to może być skorzystanie z konta Lifetime ISA, gdzie rząd dopłaci dodatkowe 25% wartości twoich oszczędności.
Warunków kredytu dotyczy również twoja historia kredytowa i liczony między innymi na jej podstawie credit score. Jeśli masz słabą historię kredytową, np. przez spóźnianie się ze spłatami zobowiązań oraz niski credit score, możesz mieć problem z uzyskaniem dobrych warunków kredytu. Dlatego lepiej jest się wstrzymać z zaciąganiem kredytu i go poprawić.