Jeśli masz zamiar wziąć kredyt hipoteczny, będziesz musiał na początku wpłacić jakiś wkład własny, czyli depozyt. Jest to praktycznie nieuniknione, ponieważ w UK jest bardzo mało ofert kredytów hipotecznych bez konieczności wkładu własnego. W tym artykule wyjaśnimy rolę depozytu oraz powiązanego z nim współczynnika LTV w doborze kredytu hipotecznego.
Czym jest depozyt?
Depozyt przy kredytach hipotecznych to kwota, jaką należy dołożyć ze swojej kieszeni przy zakupie nieruchomości na kredyt. Zazwyczaj wkład własny to kwota rzędu 5% do 25% wartości nieruchomości. Dla banku może być ważne źródło tych pieniędzy – należy więc zadbać o to, aby było ono odpowiednio udokumentowane. Jeśli depozyt będzie pokryty z twoich oszczędności, postaraj się znaleźć dokumenty, które to potwierdzają – sprawa będzie najłatwiejsza jeśli zbierałeś je na koncie oszczędnościowym. Wtedy historia operacji z tego konta powinna wystarczyć. Jednym z najlepszych kont oszczędnościowych do zbierania pieniędzy na depozyt jest Lifetime ISA, które jest zupełnie zwolnione z podatku, a podczas oszczędzania dostaje się bonus w wysokości 25% wpłaconej kwoty od rządu. Innym przykładowym źródłem może być darowizna od rodziny, czyli tzw. gifted deposit. Nie jest on w żaden sposób opodatkowany, co jest olbrzymią zaletą. Jako potwierdzenie źródła pieniędzy, bank może wymagać gifted deposit letter, w którym darujący (np. rodzice) potwierdzają, że pieniądze są darem i pochodzą z legalnego źródła, a sami nie oczekują żadnych praw do nieruchomości
Czym jest współczynnik LTV?
Terminem, który jest bardzo mocno powiązany z wkładem własnym jest współczynnik Loan-to-Value, czyli LTV. Ukazuje on stosunek udzielanej przez bank pożyczki do wartości nieruchomości. Przykładowo, jeśli nieruchomość kosztuje £300,000, a wkład własny wynosi £30,000, to współczynnik LTV będzie na poziomie 90%. Jest to jeden z podstawowych parametrów branych pod uwagę przez bank przy ocenie wniosku o kredyt hipoteczny.
Dlaczego depozyt ma tak duże znaczenie?
Jak już wcześniej wspomniano, bank bierze pod uwagę współczynnik LTV przy rozpatrywaniu wniosku o kredyt. Ważne jest aby doprecyzować, że sama kwota twojego wkładu własnego nie jest ważna – chodzi tylko i wyłącznie o to, jaką część ceny nieruchomości będziesz w stanie pokryć samodzielnie, a to właśnie określa współczynnik LTV. Im większy współczynnik LTV, tym większe ryzyko ponosi bank pożyczając środki, ponieważ w razie problemów, ma on większą kwotę do odzyskania. To właśnie łagodzi wkład własny, który sprawia, że od razu część całej kwoty pokrywa klient
Jaki współczynnik LTV jest uznawany za „dobry”?
Za regułę uważa się, że im mniejszy współczynnik LTV, tym lepsze będą warunki kredytu. Jest to całkowicie uzasadnione, ponieważ im większy będzie twój depozyt, tym bank będzie musiał pożyczyć mniejszą kwotę, a zarazem poniesie mniejsze ryzyko. Najlepszą opcją byłoby uzbieranie depozytu przekraczającego 20% wartości nieruchomości. Wtedy warunki kredytu byłyby najbardziej korzystne – oprocentowanie by było dużo niższe, tym samym całkowity koszt kredytu.
Wiadome jest jednak, że rzadko kogo stać na tak olbrzymi depozyt. W rzeczywistości powinno się uzbierać chociaż 10% wartości nieruchomości. Takie kredyty są najpopularniejsze i można by powiedzieć, że ich warunki są przeciętne. W przypadku LTV wynoszącego 95%, banki udzielą ci kredytu, jednak trzeba się liczyć z wysokim oprocentowaniem. Nie jest to jednak sytuacja bez wyjścia – z pomocą przychodzi remortgage. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby po kilku pierwszych latach niższego oprocentowania dokonać refinansowania kredytu. Wtedy, dzięki spłaconemu kapitałowi, następny kredyt może mieć niższy współczynnik LTV, a dzięki temu lepsze warunki.
Masz pytania dotyczące kredytu w UK? Skontaktuj się z zaufanym doradcą
Czy zbieranie 10% wkładu własnego jest konieczne?
Bardzo często zadawanym pytaniem w kwestii współczynnika Loan-to-Value przy kredycie hipotecznym jest to, jaka rzeczywista różnica istnieje pomiędzy 90% a 95% LTV. Dla większości kredytobiorców to właśnie ten przedział jest istotny. Jeśli masz więc sytuację, w której zastanawiasz się czy warto wstrzymywać się z braniem kredytu hipotecznego w celu uzbierania większego depozytu, postaramy się to wyjaśnić.
Do tego zadania posłużymy się oprocentowaniem pokazanym na stronie HSBC – bardzo dużego banku na brytyjskim rynku. Oferty sprawdzimy dla osób ze statusem firs time buyer oraz klientów, którzy mają kredyt w HSBC (z założeniem że po wzięciu kredytu dla FTB zrobimy remortgage). First time buyer to określenie na kogoś, kto nie posiada żadnej innej nieruchomości – w UK takim osobom przysługuje kilka ulg, które ułatwiają zakup pierwszego mieszkania (Jeśli planujesz kupić swoją pierwszą nieruchomość, bardzo polecam zagłębić się w temat i sprawdzić co ci przysługuje). Wróćmy jednak do tematu. Dla kredytu z dwu- i pięcioletnim okresem stałego oprocentowania, jego wysokość prezentuje się następująco:
| Długość okresu promocyjnego | 90% LTV (Depozyt w wysokości 10%) | 95% LTV (Depozyt w wysokości 5%) |
| 2 lata | 4,74% | 4,97% |
| 5 lat | 4,54% | 4,81% |
Zróbmy więc kilka prostych obliczeń za pomocą kalkulatora na stronie MoneyHelper. Jeśli weźmiesz kredyt na nieruchomość o wartości £250,000 z wkładem własnym na poziomie 5%, to miesięczna rata będzie wynosiła £1,384.25 i przez 2 lata spłacisz £22,587 kapitału. Dla porównania, dla kredytu z LTV na poziomie 90% miesięczna rata będzie wynosiła £1,281.47, a więc różnica to lekko ponad £100. Zakładamy jednak, że po 2 latach od razu robimy remortgage, a więc jeśli nawet na początku mieliśmy tylko 5% depozytu, przy refinansowaniu będziemy mieć go prawie 15%. Dzięki temu będziemy w stanie uzyskać lepsze warunki w następnym kredycie.
Podsumowując, ostateczne koszty kredytu na pewno wyjdą mniejsze, jeśli od razu będziesz w stanie opłacić 10% wartości nieruchomości z własnej kieszeni. Obliczenia jednak pokazują, że nic wielkiego się nie powinno się stać, jeśli kupisz nieruchomość z wyższym LTV, a później dokonasz remortgage.
Czy można wziąć kredyt bez depozytu?
Co prawda w UK istnieją banki, które mają w swojej ofercie kredyty hipoteczne nie wymagające depozytu (tzw. 100% mortgages), ale takie rozwiązanie jest niezwykle rzadkie z kilku powodów. Brak wkładu własnego oznacza większe ryzyko zarówno dla banku, jak i dla kredytobiorcy – w przypadku spadku cen nieruchomości bank nie ma żadnej poduszki bezpieczeństwa, a dla klienta dług się powiększa, co utrudnia mu sprzedaż lub remortgage. Dlatego banki stosują techniki polegające na wymogu zabezpieczenia kredytu przez inną osobę, na przykład członka rodziny, jego oszczędnościami lub inną nieruchomością. Przy tym ocena zdolności kredytowej jest dużo bardziej rygorystyczna a warunki mogą być mniej korzystne. Te wszystkie czynniki sprawiają, że mało kto poleca staranie się o kredyt bez wkładu własnego – lepiej pozbierać na chociaż pięcio-procentowy depozyt.
Podsumowanie
Mam nadzieję, że wyjaśniłem wszystkie ważne kwestie związane z depozytem na kredyt hipoteczny w UK. Pamiętaj, że współczynnik LTV pokazuje jaki jest stosunek pożyczonej przez bank kwoty do depozytu i jest ważnym czynnikiem branym pod uwagę przy rozpatrywaniu wniosku o udzielenie kredytu. Można to streścić do jednej ważnej zasady, która znajduje zastosowanie w dużej większości przypadków – im niższy współczynnik LTV, tym lepsze warunki kredytu.