Zakup nieruchomości w UK z programem rządowym Shared Ownership

Wciąż wynajmujesz mieszkanie mimo, że od lat marzą Ci się swoje własne cztery kąty? Co takiego Cię powstrzymuje przed jego zakupem? Finansowe wymagania kredytodawców, trudności ze gromadzeniem depozytu, wciąż rosnące ceny nieruchomości, czy wszystko na raz? A może jest tak, że już stać Cię na mieszkanie ale jeszcze o tym nie wiesz? Słyszałeś o programie Shared Ownership?

Czym jest Shared Ownership?

Jest to program rządowy, inaczej nazywany też Part Buy – Part Rent i został stworzony dla osób, które nie mogą pozwolić sobie na zakup nieruchomości na wolnym rynku. Polega na zakupie jedynie części udziału we własności – obecnie można kupić od 10% do 75% mieszkania lub domu. Pozostała część należy do Housing association (spółdzielni mieszkaniowej), której płaci się miesięczny czynsz proporcjonalny do udziału, którego się nie posiada.

Zaletą programu jest to, że wpłata własna (depozyt) liczona jest tylko od wartości kupowanego udziału, a nie od całej nieruchomości. Dzięki temu potrzebna kwota na start jest dużo mniejsza – czasem wystarczy kilka tysięcy funtów zamiast kilkudziesięciu.

W ramach Shared Ownership można kupić zarówno nowe mieszkania, jak i te z rynku wtórnego (resale). Z czasem istnieje też możliwość dokupowania kolejnych udziałów (staircasing), aż do osiągnięcia pełnej własności.

Jak finansuje się zakup udziału?

Kupno udziału mieszkania w programie Shared Ownership najczęściej odbywa się przez kredyt hipoteczny. Ważne jest jednak to, że kredyt dotyczy tylko tej części nieruchomości, którą kupujesz. Mówiąc prościej – im większy udział wybierzesz, tym wyższy będzie kredyt, rata i wymagany depozyt. Jeśli decydujesz się na mniejszy udział, wszystkie te kwoty będą odpowiednio niższe.

Największą zaletą Shared Ownership jest to, że depozyt liczony jest tylko od wartości Twojego udziału, a nie od całego mieszkania. Dzięki temu na start potrzeba znacznie mniej pieniędzy niż przy tradycyjnym zakupie nieruchomości.

Na przykład: jeśli kupujesz 25% udziału w mieszkaniu wartym £300, 000 (czyli udział o wartości £75, 000), a bank wymaga depozytu w wysokości 5%, musisz odłożyć tylko £3, 750. Przy pełnym zakupie tego samego mieszkania depozyt wyniósłby aż £15, 000.

Kto może skorzystać z programu Shared Ownership?

Shared Ownership nie jest dostępny dla każdego – aby móc kupić mieszkanie w tym systemie, trzeba spełnić określone warunki. Program został stworzony przede wszystkim z myślą o osobach, które nie mogą pozwolić sobie na zakup nieruchomości na wolnym rynku, dlatego istnieją kryteria dochodowe i formalne. Podstawowe wymogi jakie musisz spełniać:

• roczne przychody twojego gospodarstwa domowego (household income) nie mogą być wyższe niż £90, 000 jeśli mieszkach w Londynie i £80, 000 jeśli mieszkasz w pozostałej części kraju;
• nie spełniasz warunków, które pozwolilyby Ci zakupić nieruchomość na otwartym rynku;
• nie jesteś właścicielem innej nieruchomości(wyjątek: jeśli sprzedajesz dotychczasowe mieszkanie, by wejść do programu);
• posiadasz wystarczającą zdolność kredytową oraz środki na zapłatę depozytu;
• nie miałeś w przeszłości problemów ze spłatą swoich zobowiązań (niezapłacone rachunki, kredyty, wyroki County Court Judgments).

Jeśli nie możesz kupić mieszkania w standardowy sposób, a Twoje dochody mieszczą się w granicach określonych przez program, Shared Ownership daje realną szansę na wejście na rynek nieruchomości.

Kto ma pierwszeństwo w programie?

Oprócz podstawowych kryteriów dochodowych i formalnych, w niektórych sytuacjach określone grupy osób mają pierwszeństwo w uzyskaniu mieszkania z programu Shared Ownership. Dzięki temu wsparcie trafia przede wszystkim do tych, którzy najbardziej go potrzebują:

• osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie,
• lokalni mieszkańcy lub osoby pracujące w danym regionie,
• rodziny z dziećmi,
• osoby z niepełnosprawnościami (mogą skorzystać ze specjalnego wariantu programu HOLD — Home Ownership for People with Long-Term Disabilities)
• osoby powyżej 55. roku życia, które mogą skorzystać z programu Older People’s Shared Ownership (OPSO) — kupują do 75% udziału i nie płacą czynszu za resztę.

Jeśli należysz do jednej z powyższych grup, Twoje szanse na przyznanie mieszkania w programie Shared Ownership są większe. Warto to sprawdzić na etapie składania wniosku, bo housing associations często prowadzą listy priorytetowe i mogą wymagać dodatkowych dokumentów potwierdzających sytuację życiową.

Jakie są miesięczne koszty?

Decydując się na Shared Ownership, musisz pamiętać, że co miesiąc będziesz płacić trzy podstawowe opłaty:

• mortgage – rata kredytu hipotecznego za część mieszkania, którą kupiłeś;
• rent – czynsz dla housing association za pozostały procent nieruchomości (w 2025 roku wynosi on zwykle około 2,75% wartości nieposiadanego udziału rocznie, podzielone na miesięczne raty);
• service charge – opłata dla zarządcy budynku, obejmująca koszty utrzymania części wspólnych, ubezpieczenia i administracji. W praktyce może to być kilkaset funtów miesięcznie i z roku na rok rosnąć.

Przykładowo, jeśli mieszkanie kosztuje £300, 000, a Ty kupujesz 25% udziału (o wartości £75 000), Twoje miesięczne wydatki mogą wyglądać następująco:

• rata kredytu hipotecznego: £400–500,
• czynsz dla housing association: ok. £515,
• service charge: £200–300.

Łącznie: około £1, 100–1, 300 miesięcznie. Dla porównania, wynajem podobnego mieszkania w prywatnym sektorze często kosztuje ponad £1, 200 miesięcznie.

Zalety i wady Shared Ownership

Shared Ownership to rozwiązanie, które wielu osobom otwiera drzwi do własnego mieszkania. Jak każde rozwiązanie, ma swoje mocne strony i ograniczenia.

Zalety:

• niższy depozyt na start – liczony tylko od wartości udziału, a nie całego mieszkania,
• możliwość wejścia na rynek nieruchomości nawet przy niższych dochodach,
• szansa na stopniowe dokupowanie udziałów (staircasing), aż do osiągnięcia pełnej własności,
• w wielu przypadkach całkowite koszty miesięczne (kredyt + czynsz + service charge) są podobne albo niższe niż przy wynajmie,
• dostępne zarówno nowe mieszkania, jak i te z rynku wtórnego.

Wady:

• oprócz raty kredytu trzeba płacić czynsz i service charge – w 2025 roku te opłaty potrafią być bardzo wysokie i w niektórych przypadkach rosną szybciej niż same raty kredytu;
• przy sprzedaży nieruchomości często najpierw trzeba zaoferować ją housing association, co może wydłużyć cały proces;
• nie wszystkie mieszkania są dostępne w tym programie, więc wybór bywa ograniczony;
• pełne wykupienie mieszkania może być trudne, jeśli ceny nieruchomości rosną szybciej niż Twoje możliwości finansowe.

Shared Ownership może być świetnym rozwiązaniem dla osób, które chcą mieć własne mieszkanie przy niższym wkładzie własnym i nie stać ich na zakup na wolnym rynku. Trzeba jednak pamiętać, że program wiąże się również z dodatkowymi kosztami i ograniczeniami. Dlatego zanim podejmiesz decyzję, warto dokładnie policzyć wszystkie wydatki i upewnić się, że to najlepsze rozwiązanie dla Twojej sytuacji.

Shared Ownership to jeden z programów rządowych w 2025 roku, który daje realną szansę na własne mieszkanie osobom, które nie mogą sobie pozwolić na zakup na otwartym rynku. Dzięki niższym depozytom i możliwości stopniowego dokupywania udziałów, program otwiera drzwi do rynku nieruchomości wielu rodzinom, singlom czy osobom starszym.

Trzeba jednak pamiętać, że oprócz raty kredytu wiążą się z nim dodatkowe koszty – czynsz i opłaty serwisowe – które mogą znacznie obciążać domowy budżet. Dlatego Shared Ownership nie zawsze jest najtańszą opcją, ale dla wielu Polaków mieszkających w UK może być pierwszym krokiem do własnych czterech kątów.

Zanim podejmiesz decyzję, warto dokładnie sprawdzić swoje możliwości finansowe, zapoznać się z warunkami programu i skorzystać z pomocy doradcy hipotecznego. Wtedy łatwiej ocenisz, czy Shared Ownership to właściwa droga dla Ciebie.