Jak uniknąć problemów z landlordem? – Twoje prawa jako najemca w UK

Wiele Polaków mieszkających w UK wynajmuje mieszkanie lub pokój. Takie rozwiązanie ma naprawdę wiele zalet, choć w dłuższej perspektywie jest mniej opłacalne. To, że wynajmujesz mieszkanie, oznacza że mieszkasz w nieruchomości należącej do kogoś innego, w tym przypadku zwanego Landlordem. Mimo tego, że jego władza nad tobą jest bardzo ograniczona przez prawo, zdarzają się sytuacje, w których zachowuje się on nie w porządku lub lekko nagina prawo na swoją korzyść. Ten artykuł jest stworzony z myślą o polskich najemcach w UK – dzisiaj przedstawimy Ci jakie masz prawa jako najemca oraz czego powinieneś dopilnować, aby spać spokojnie w swoim wynajmowanym mieszkaniu.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Jeśli jeszcze nie wynajmujesz mieszkania, a dopiero masz zamiar to zrobić, najważniejszy będzie reasearch. Po znalezieniu pasujących ci ofert, udaj się na oględziny i poznaj landlorda. To bardzo ważny krok, dzięki któremu możesz wykryć niepokojące objawy zanim będzie za późno. Dlatego też dobrze by było, aby przy oględzinach był sam właściciel, a nie agent nieruchomości. Każdy landlord będzie chciał sprzedać mieszkanie po jak najwyższej cenie, ale niektórzy potrafią być przy tym nieuczciwi – może się zdarzyć, że taki właściciel będzie chciał zataić przed tobą jakąś informację o mieszkaniu. Może to dotyczyć różnych rzeczy, na przykład:

• Wilgoć lub grzyb;
• Problemy z sąsiadami;
• Brak pewnych zezwoleń;
• Problemy z instalacjami.

Oczywiście jako oszukany najemca jesteś w tej sytuacji chroniony przez prawo, ale raczej nikt nie chcę narażać się na radykalne kroki i toczyć spór prawny z landlordem. Dlatego właśnie warto jest przygotować się do oględzin i zebrać listę pytań, które warto zadać oraz rzeczy, które warto sprawdzić. Zdemaskują one ewentualne próby przekrętu.

Dodatkowo, możesz spytać się o poprzednich najemców oraz sąsiedztwo, np:

• Czemu poprzedni najemcy się wyprowadzili?;
• Czy sąsiedzi są spokojni?;
• Czy w nocy jest głośno?;
• Czy były kiedyś skargi na hałas lub inne incydenty od poprzednich lokatorów?;
• Czy okolica jest bezpieczna?

Z drugiej strony pamiętaj o tym, że większość landlordów, szczególnie jeśli nie wynajmują mieszkań masowo, są zwykłymi ludźmi, którym również zależy na legalności całego procesu oraz dobrym kontakcie z najemcą. Również będą cię oceniać pod kątem potencjalnych problemów. Zastanów się – Jak rozmawiało mi się z właścicielem? Czy wydaje się on godny zaufania?

Umowa najmu – o czym musisz pamiętać?

Teraz opiszę po krótce na czym polegają umowy najmu w UK oraz przedstawię kwestie, których powinieneś dopilnować wynajmując mieszkanie. Jako wynajmujący, będziesz podpisywał jedną z dwóch rodzajów umów – Assured Shorthold Tenancy (AST) lub Excluded Tenancy. Pierwsza z nich dotyczy sytuacji, w których wynajmowane przez ciebie mieszkanie będziesz miał na wyłączność, a landlord nie mieszka w tym samym lokum. W przypadku, kiedy wynajmujesz pokój w mieszkaniu landlorda, podpiszesz Excluded Tenancy (inaczej Lodger Agreement). Prawa są nadawane głównie przez umowy AST, ponieważ są one najbardziej sprecyzowane w przepisach. Umowy typu Lodger są bardziej dobrowolne i można je układać wspólnie z Landlordem.

Jakie prawa nadaje mi umowa najmu?

Istnieje kilka zasadniczych różnic w zakresie praw, jakie dostaje najemca w zależności od rodzaju umowy. Osoba, która wynajmuje lokal na umowie AST ma praw dużo więcej. Kluczowymi z nich są:

• Ochrona przed eksmisją – W przypadku klasycznej umowy AST najemca jest chroniony sądowo przed eksmisją. Landlord nie może wyrzucić go z mieszkania bez nakazu sądu – wtedy popełniłby przestępstwo. Umowa typu Excluded nie chroni przed eksmisją w ogóle, a landlord może usunąć lokatora po określonym przez niego resonable notice, czyli okresie wypowiedzenia;
• Depozyt i wymogi formalne – Przy umowie AST zawsze określone są wymogi, takie jak certyfikaty lub określenie miejsca przechowania depozytu, a w przypadku Lodger agreement żadna z tych rzeczy nie musi być określona w umowie (chociaż warto aby była);
• Obowiązki właściciela – AST zawiera wymogi wobec Landlorda, takie jak naprawy, zapewnienie bezpieczeństwa oraz regularne przeglądy. W umowie typu lodger, te kwestie zależą bardziej od dobrej woli landlorda;
• Prawo do prywatności i użycie lokalu – Osoby wynajmujące całe lokum na mocy umowy AST mają wyłączne prawo do korzystania z lokalu, a właściciel nie może do niego wchodzić bez wcześniejszego uzgodnienia. Osoby wynajmujące tylko pokój w mieszkaniu właściciela, ma dużo mniej prywatności i brak kontroli nad lokalem.
• Prawo do wypowiedzenia umowy – To prawo dotyczy bardziej umów AST i jest opcjonalne – jeśli ci na nim zależy, to ty powinieneś zadbać o obecność tzw. break clause w umowie. Taka klauzula upoważni zarówno Ciebie, jak i Landlorda do legalnego wypowiedzenia umowy przed upłynięciem jej terminu (Chociaż zazwyczaj i tak będzie to mogło nastąpić po umownym „minimum”, np. 6 miesięcy).

Obie umowy gwarantują oprócz tego jeszcze kilka dość oczywistych praw, takich jak prawo do godnych warunków mieszkaniowych, prawo do informacji o opłatach oraz prawo do skarg.

Pamiętaj, że umowy zazwyczaj zawierane są na czas określony. Po jego upłynięciu, jeśli nikt nie wypowiedział umowy, umowa zmienia się na taką na czas nieokreślony, czyli tzw. periodic tenancy.

Warunki mieszkaniowe – co zrobić jak zostałeś oszukany?

Dzięki prawom wynikającym z przepisów oraz umowy najmu, masz możliwość szukania pomocy u różnych organów – od lokalnego councilu, przez urząd do spraw ochrony konsumenta (Trading standards), aż do sądów. Każdy jednak wie, że konflikt prawny z Landlordem nie należy do przyjemniejszych. Skutkuje on dużą niechęcią ze strony właściciela i naraża Cię na jeszcze większe zaostrzenie sporu. Sytuacje, w których właściciel mieszkania oszuka najemcę w takim stopniu, że ten od razu składa pozew lub zwraca się o pomoc do organów prawnych są niezwykle rzadkie.

Częściej może zdarzyć się przypadek, w którym po wprowadzeniu wychodzą na jaw drobne niedopatrzenia, np. niepoprawne działanie jakiegoś urządzenia lub brak obiecanego mebla. Wtedy, zanim zastraszysz Landlorda konfliktem na drodze sądowej, postaraj się rozwiązać problem dyplomatycznie – spróbuj dogadać się z właścicielem. Miej na uwadze, że spór w sądzie nie jest nikomu na rękę i Landlord najprawdopodobniej również będzie się starał rozwiązać problem pokojowo. Moją główną radą jest to, abyś pamiętał o dokumentowaniu konwersacji, nawet jeśli były one prowadzone fizycznie. Jeśli ustaliliście coś face to face, sprytnym ruchem będzie napisanie SMS’a np. o treści:

Dziękuję za dzisiejszą rozmowę. Jak ustaliliśmy, do końca tygodnia zajmiesz się naprawą okna. Daj proszę znać, jeśli coś się zmieni.

Taki SMS bez zaprzeczającej odpowiedzi stanowi dowód, że Landlord faktycznie umówił się z tobą na pewne działania. W konwersacji z właścicielem bądź stanowczy – pamiętaj że umowa obejmowała coś, co nie zostało spełnione. Upominaj się i proponuj rozwiązania, nie zapominając przy tym o odpowiedniej uprzejmości i formalności języka, ponieważ sposób w jaki prowadzisz konwersację będzie widoczny w razie potrzeby okazania dowodów w przypadku zaostrzenia konfliktu i przeniesienia go na drogę sądową.

Zadbaj o bezpieczeństwo depozytu

Jeśli przyjdzie ci zawierać umowę do najem mieszkania w UK, będziesz musiał przekazać Landlordowi tzw. Tenancy Deposit, czyli określoną kwotę pieniędzy, służącą jako pewnego rodzaju kaucja. Jeśli z twojej winy coś w mieszkaniu się zepsuje lub będziesz zalegać z czynszem, landlord będzie miał prawo do potrącenia odpowiedniej ilości pieniędzy z depozytu. Na szczęście, w Wielkiej Brytanii ta kwestia jest zawsze ściśle regulowana w przypadku umów AST oraz czasami w przypadku Excluded Tenancy (Lodger), jeśli jest to zapisane w umowie – Ty musisz zadbać o to, aby taka została spisana.

Po otrzymaniu od ciebie depozytu, Landlord ma obowiązek umieścić go w jednym z rządowych systemów ochrony depozytów (TDP) w ciągu 30 dni od otrzymania od ciebie pieniędzy. Jego obowiązkiem jest również wysłać Ci potwierdzenie na piśmie (tzw. prescribed information), które zawiera:

• Nazwę i dane systemu TDP;
• Warunki jego ochrony;
• Zasady zwrotu;
• Informację co się stanie, jeśli dojdzie do sporu.

Dopilnuj, abyś dostał takie pismo. Jeśli z jakiegoś powodu Landlord zwleka z jego wysłaniem, spróbuj skontaktować się z nim pisemnie (dzięki temu masz dowód na to, że zwracałeś się do niego w tej sprawie). Jeśli nadal nie otrzymałeś potwierdzenia, możesz złożyć pozew i otrzymać nawet trzykrotność kwoty depozytu jako odszkodowanie – sądy są zazwyczaj bardziej przychylne najemcom.

Jaka jest procedura eksmisyjna?

W Wielkiej Brytanii funkcjonują 2 rodzaje wypowiedzenia umowy:

• Za pomocą dokumentu Section 21 notice – eksmisja bez konkretnej przyczyny;
• Za pomocą dokumentu Section 8 notice – eksmisja z konkretnego powodu.

Jeśli po określonym czasie najemca się nie wyprowadzi, Landlord skieruje sprawę do sądu.

Section 21 notice

Wypowiedzenie umowy za pomocą dokumentu Section 21 notice sprawia, że Landlord nie musi podawać żadnego powodu do wyrzucenia cię z mieszkania – może to zrobić według własnego uznania, pod warunkiem że okres umowy się skończył. Wymogi prawne do eksmisji na podstawie Section 21 notice to:

• Aby dokument mógł być złożony, musi minąć co najmniej 4 miesiące od rozpoczęcia najmu;
• Okres wypowiedzenia to minimum 2 miesiące;
• Eksmisja nie nastąpi przed zakończeniem okresu sprecyzowanego w umowie najmu.

Dotyczy to umowy bez break clause. W przypadku umów na czas określony, właściciele zazwyczaj składają Section 21 kilka miesięcy przed zakończeniem umowy w taki sposób, aby dzień zakończenia okresu wypowiedzenia przypadał na ten sam termin, w którym umowa się kończy.

Section 8 notice

Dokument Section 8 może być wydany najemcy nie zależnie od czasu trwania umowy. Landlord decyduje się na taki krok, jeśli najemca w dużym stopniu zalega z płatnościami lub narusza inne warunki umowy. Jako najemca możesz otrzymać taki dokument w formie wypełnionego formularza form 3, który będzie zawierał powód wypowiedzenia oraz okres wypowiedzenia wraz z konkretnym terminem. Jeśli uważasz, że jest to bezpodstawne, po prostu nie wyprowadzaj się i czekaj na rozprawę sądową – masz pełne prawo do obrony. Bez nakazu eksmisji wydanego przez sąd, Landlord nie może wyrzucić cię z mieszkania.

Zasady dotyczące podwyżek czynszu

W umowach na czas określony, czynsz nie może być podniesiony, chyba że w umowie zawarta jest tzw. klauzula indeksacyjna. Taki zapis daje właścicielowi prawo do podniesienia czynszu podczas trwania umowy, ale musi jasno określać mechanizm zwiększania tej kwoty. Może to być na przykład określony procent lub naśladowanie wskaźnika inflacji.

Jeśli umowa jest na czas nieokreślony, Landlord ma dwie możliwości:

• Zaproponowanie nowej umowy z wyższym czynszem;

lub

• Złożyć dokument Section 13 notice.

Dokument Section 13 umożliwia właścicielowi podniesienie czynszu. Przy jego użyciu, Landlord ma obowiązek dać co najmniej miesiąc wypowiedzenia, podczas którego najemca zdecyduje, czy wypowiada umowę, zgadza się na płacenie większego czynszu lub składa odwołanie. Ostatnią opcję stosuje się w przypadku, kiedy najemca uważa, że czynsz jest za wysoki – w przepisach jest wzmianka, że czynsz powinien być „rozsądny i rynkowy”. Takie odwołanie składa się do Rent Assessment Commitee, czyli niezależnego organu, który pomaga rozwiązywać spory między najemcami a landlordami w kwestiach czynszu. Taki trybunał jest upoważniony do wydania wiążącej decyzji.

Gdzie możesz szukać pomocy?

Poniżej wymienimy instytucje, do których można zgłosić się po pomoc:

• Lokalny council – Tam należy się zgłaszać głównie w przypadkach zaniedbania prawa do warunków mieszkaniowych i sytuacji, w której Landlord nie chce zająć się naprawą;
• Shelter – Jest to organizacja charytatywna, która zajmuje się sprawiedliwością mieszkaniową w Anglii i Szkocji. Oferuje ona bezpłatne porady prawne oraz konsultacje;
• Citizens Advice – Ta niezależna instytucja również może doradzić jak zachować się w trudnej sytuacji oraz udzielić porady prawnej;
• Rent Assessment Commitee – Tam należy się udać, jeśli uważasz, że wysokość twojego czynszu jest niesprawiedliwa;
• Program TDP, w którym jest trzymany twój depozyt – W systemach są opcje rozwiązywania sporów, więc jeśli między tobą a właścicielem jest konflikt dotyczący depozytu, warto jest z nich skorzystać;
• Policja – Oczywiście jeśli dochodzi do dużych naruszeń ze strony właściciela, możesz zadzwonić na policję. Chodzi tutaj o przestępstwa typu nękanie lub nachodzenie.

Podsumowanie

Mamy nadzieję, że ten artykuł rozwiał wszystkie Twoje wątpliwości dotyczące wynajmu mieszkania. Pamiętaj, że większość spraw da się załatwić pokojowo, choć czasami zdarzają się właściciele, którzy będą liczyć na to, że nie będziesz mieć odwagi postawić na swoim. Jako najemcę chroni cię prawo, więc nie bój się pilnować swoich należności. Jeśli masz jakieś pytania, zapraszamy do sekcji komentarzy – nasza redakcja zawsze postara się pomóc.