Każdy kto stara się o kredyt hipoteczny, prędzej czy później zetknie się z pojęciami mortgage affordability oraz credit score. Mimo tego, że w Internecie można znaleźć dużo informacji o tym czym są zdolność kredytowa i historia kredytowa, wiele osób wciąż je myli.
Od 2014 roku, gdy w życie weszły nowe zasady dotyczące oceny zdolności kredytowej (Mortgae Market Review), zmienił się sposób jej ustalania. Zamiast bazować na prostym mnożeniu naszych rocznych dochodów (np. x5), kredytodawca żąda teraz wglądu do naszych payslipów i wyciągów bankowych oraz zadaje szereg pytań o przychody i wydatki, jak również wysokość wkładu własnego.
Czym różni się affordability od credit score?
Te dwa pojęcia są zupełnie różne, chociaż ze sobą powiązane. Zdolność kredytowa (mortgage affordability) to maksymalna kwota kredytu jaką bank jest w stanie nam pożyczyć na zakup nieruchomości. Ustalenie zdolności kredytowej ma służyć zbudowaniu pewności, że będzie nas stać, aby spłacać zaciągniętą hipotekę oraz pozostałe zobowiązania finansowe jakie na nas ciążą.
Z kolei Credit Score to wyrażona w punktach ocena naszej historii kredytowej. Historia ta nie obejmuje tylko kredytów mieszkaniowych, a bierze pod uwagę wszystkie pożyczki gotówkowe, zadłużenia z kart kredytowych lub leasingi. Widnieją w niej pożyczone kwoty, terminy spłat i ewentualne opóźnienia. Firmy analizujące credit score biorą te czynniki pod uwagę i na ich podstawie wystawiają ocenę, do której dostęp będzie miał zarówno twój doradca kredytowy, jak i bank udzielający kredytu.
Affordability – jakie czynniki mają na nią wpływ?
Income – przychody
Jako osoby zatrudnione (employed) zazwyczaj są proszone o przedstawienie ostatniego formularza P60 oraz payslipów z okresu trzech ostatnich miesięcy. Informacje na temat ich przychodu będą poddane wnikliwej analizie i rozbite na wynagrodzenie podstawowe, nadgodziny, premie. Bank może nie wziąć wszystkich z nich pod uwagę, szczególnie gdy przychód z tego tytułu jest niegwarantowany lub nieregularny.
Osoby samozatrudnione (self-employed) najczęściej muszą przedstawić minimum dwa pełne rozliczenia roczne (formularz SA302 lub Tax Calculation). Niektórzy pożyczkodawcy mogą wymagać nawet trzech lat rozliczeń. Więc nawet jeśli nasz biznes w ostatnim roku okazał się bardzo rentowny i zaczął przynosić nadzwyczajne zyski, kredytodawca zazwyczaj uśredni nasze przychody i wtedy jego ocena naszej sytuacji finansowej może wyglądać już mniej korzystnie.
Jako właściciele i dyrektorzy spółki LTD (limited company) obowiązują nas podobne zasady jak u osób samozatrudnionych. Pod uwagę zazwyczaj bierze się dochód roczny jako sumę wynagrodzenia i wypłaconej dywidendy.
Jeśli chodzi o benefity, w dużym uogólnieniu większość otrzymywanych nie jest brana pod uwagę przez kredytodawców.
Outgoings – wydatki
Pytania dotyczące tej dziedziny są dość zróżnicowane. Zwykle zostaniemy zapytani o nasze miesięczne wydatki dotyczące wynajmu, mediów, wody, internetu, telefonów, kredytów i pożyczek, ale także o to czy opłacamy członkostwo na siłowni lub ile wydajemy jedząc „na mieście”.
Zostaniemy także poproszeni o wyciągi z wszystkich kont bankowych, kart kredytowych i posiadanych pożyczek. Kredytodawca zapyta też, czy mamy jakieś plany aby zwiększyć lub zmniejszyć wartość tych płatności. Zostaniemy zapytani ile dzieci lub osób na utrzymaniu posiadamy, czy mamy zamiar założyć rodzinę lub mieć więcej dzieci w niedalekiej przyszłości.
Oprócz tego, ważną kwestią jest Debt-to-Income ratio (DTI), czyli współczynnik zadłużenia do dochodu. Dla banków ważną informacją jest to, jak dużą część naszego miesięcznego wynagrodzenia przeznaczamy na spłatę istniejących zadłużeń. Jeśli będzie on przekraczać 40%, uzyskanie kredytu hipotecznego może być trudniejsze.
Depozyt
Bank będzie chciał wiedzieć w jaki sposób zgromadziliśmy nasz depozyt. Akceptowalnymi źródłami są nasze oszczędności oraz ewentualnie darowizna od najbliższej rodziny. Jeśli źródłem są nasze oszczędności, bank będzie wymagał dowodu ich gromadzenia w postaci np. wyciągów z konta oszczędnościowego lub Lifetime ISA, umowy sprzedaży innej nieruchomości, samochodu itp. Jeśli pomaga nam najbliższa rodzina, to bank będzie oczekiwał oświadczenia, że darowizna jest bezzwrotna oraz wglądu do wyciągów bankowych osób, które takową darowiznę nam przekazują.
Czas trwania kredytu
Kredytodawca będzie chciał wiedzieć, w jakim terminie planujemy spłacić kredyt – czy będzie to 17, 25 czy 30 lat. Dla wielu kupujących, zaciąganie kredytu na okres 30 lat lub dłużej to rozwiązanie, które obniża miesięczną ratę i czyni ją bardziej przystępną. Takie rozwiązanie staje się co raz bardziej popularne, ale pamiętajmy, że zwiększa to kwotę odsetek, którą będziemy musieli spłacić przez cały okres kredytu.
Stress test
Kredytodawcy chcą się upewnić, że będziemy w stanie pozwolić sobie na spłatę kredytu hipotecznego, nawet jeśli stopy procentowe wzrosną. Dlatego na ogół oceniają czy będzie nas stać na wzrost rzędu 3% w ciągu pierwszych 5 lat.
Polisy ubezpieczeniowe
Kredytodawca będzie pytał o wszelkie produkty ubezpieczeniowe, które chronią nas i spłatę rat kredytu w przypadku utraty pracy, choroby lub wypadku np. ubezpieczenia od utraty dochodów lub ubezpieczenia na życie.
Jeśli chcesz ustalić swoją zdolność kredytową możesz to zrobić bezpośrednio w banku. Wystarczy umówić się na wizytę (uwaga – czasami na spotkanie możemy czekać kilka tygodni). Alternatywnie możesz skorzystać z usług brokera kredytowego (Mortgage broker).
Możesz również otrzymać pomoc przy ustaleniu swojej zdolności kredytowej od polskiego brokera w UK – Extend Finance. Pierwsza konsultacja z doradcą jest zupełnie darmowa i nie zobowiązująca.
Co ma wpływ na ocenę naszej historii kredytowej?
Przy ocenie historii kredytowej bierze się pod uwagę wiele czynników, w tym:
- nieterminowe spłaty pożyczek, kredytów lub kart kredytowych. Nawet terminowe, ale minimalne spłaty naszej karty kredytowej mogą być źle zinterpretowane przez bank, ponieważ sugerują, że mamy problem z zarządzaniem naszym zadłużeniem;
- postępowanie upadłościowe. Individual Voluntary Agreement, Country Court Jujements automatycznie gwarantują nam bardzo niską ocenę historii kredytowej;
- krótka historia kredytowa lub jej brak. Jeśli nigdy wcześniej nie zaciągaliśmy kredytu lub nie mieliśmy karty kredytowej, kredytodawca będzie miał trudność w ocenie tego jak radzimy sobie z zadłużeniem. Dlatego też może założyć niekorzystny dla nas scenariusz;
- częstotliwość aplikowania o kredyty. Jeśli aplikowaliśmy o kredyty lub karty kredytowe w krótkich odstępach czasu, kredytodawca może założyć, że mieliśmy jakieś problemy finansowe. Jeśli któreś spośród nich zostały odrzucone to jeszcze gorzej;
- brak rejestracji na Electoral roll (voters register) – rejestr osób upoważnionych do glosowania. Spora cześć banków i building societies dzięki temu rejestrowi potwierdza naszą godność i adres – to również ma wpływ na nasz Credit score. Jeśli jeszcze nie jesteś zarejestrowany, zrób to jak najszybciej na stronie Register to vote. Pamiętaj również o zaktualizowaniu tego przy zmianie adresu.
Sprawdź swój credit report zanim zaczniesz starać się o kredyt
Bardzo istotne jest, aby dane zawarte w naszym raporcie kredytowym były aktualne. Zaleca się, aby co jakiś czas wygenerować swój raport i sprawdzić czy zawiera on poprawne dane. Raport historii kredytowej możemy wygenerować na stronach typu Experian, Equifax i Noddle (darmowe). Jeśli zauważymy jakikolwiek błąd, powinniśmy skontaktować się z odpowiednim urzędem lub instytucją, której dotyczy nieprawidłowy wpis w celu dokonania korekty. Warto również to zgłosić do agencji kredytowych w celu odpowiedniej adnotacji (notice of correction). Należy pamiętać, że informacje nie pozostają w raporcie na zawsze. Na przykład nieterminowe spłaty karty kredytowej oraz wyroki sądów okręgowych (tzw. CCJ) lub upadłość będą widoczne wyłącznie przez 6 lat.
Przy kontakcie z bankiem lub brokerem, warto mieć swój raport gotowy, aby Twoja historia kredytowa została przez nich wzięta pod uwagę i przeanalizowana. Dzięki czemu możemy uniknąć aplikowania o kredyt, który nie zostanie nam przyznany, a to również potrafi pogorszyć naszą historie i credit score.
Podsumowanie
Podsumowując, Credit score to przede wszystkim potwierdzenie dla banku na ile potencjalnie będziemy dla nich dobrymi klientami, aby pożyczyli nam pieniądze. W dużym uogólnieniu – planując zakup nieruchomości i podjęcie Mortgage’u, musi on być bardzo dobry, w przeciwnym wypadku możemy otrzymać gorsze oprocentowanie lub całkowicie być odrzuconym. Mitem jest, że posiadając najwyższy wynik (np. Excellent) bank zaoferuje nam większą kwotę kredytu, niż na przykład przy wyniku bardzo dobrym (Very good).Wiele osób często myli Credit score ze zdolnością kredytową (Mortgage affordability), która natomiast określa do jakiej kwoty banki udzielą nam kredytu na zakup nieruchomości.