Tematem bardzo często pomijanym w kwestii wynajmowania nieruchomości, jest temat wynajmu nieruchomości używanej do celów komercyjnych. Cały proces znacząco różni się od klasycznego wynajmu mieszkania, a lokator ma inne prawa oraz obowiązki.
W tym wpisie przyjrzymy się umowom najmu dla nieruchomości komercyjnych – zarówno mniejszych lokali, przeznaczonych na przykład do otwarcia lokalu gastronomicznego, jak i większych obiektów, takich jak biura lub magazyny i warsztaty.
Jak znaleźć nieruchomość komercyjną do wynajęcia?
Podobnie jak w przypadku szukania mieszkań na wynajem, w tym celu najlepiej jest w pierwszej kolejności zrobić research w internecie. Strony, takie jak Zoopla oraz Rightmove mają swoje odpowiedniki, skoncentrowane tylko i wyłącznie na nieruchomościach komercyjnych:
- Zoopla Commercial;
- Rightmove Commercial.
Działają one jak proste wyszukiwarki, gdzie można filtrować wyniki według swoich oczekiwań. Oprócz tego, istnieje strona Loopnet UK, poświęcona głównie większym obiektom komercyjnym, takim jak przestrzenie biurowe lub magazynowe.
Innym popularnym sposobem odpowiedniej nieruchomości, jest skorzystanie z agencji nieruchomości komercyjnych. Jest to na pewno droższe rozwiązanie, ale w zamian za koszty prowizji dla agenta, zdejmuje się z siebie ciężar poszukiwań, prowadzenia negocjacji oraz dopełniania większości formalności. Pamiętaj, że agenci mają doświadczenie w negocjacjach, więc koszty prowizji mogą zostać zniwelowane niższą ceną samego czynszu. Z drugiej strony, trzeba mieć na uwadze, że agencje mogą mieć podpisane umowy z landlordami i promować konkretne nieruchomości – dlatego więc decyzja powinna rozbijać się o to, czy masz czas na samodzielne szukanie oferty i przechodzenie przez cały proces samodzielnie.
Warto również pamiętać, że czasami lokalne Councile mają na stronię zakładkę „properties to let” – to też jest dobre miejsce na znalezienie dobrej oferty. Nawet jeśli na stronie nie ma takich informacji, warto jest się skontaktować z Councilem i dopytać, czy aktualnie nie posiada jakiejś państwowej nieruchomości do wynajęcia.
Umowa
W przypadku wynajmu nieruchomości komercyjnych w UK, istnieje kilka rodzajów umów, które różnią się od siebie pod względem przystosowania do danej działalności oraz oczywiście warunkami. Poniżej wytłumaczymy wszystkie ich rodzaje, z którymi można się spotkać:
- Lease (klasyczna umowa najmu) – najpopularniejsza umowa, podpisywana na czas określony (zazwyczaj kilka lat). Taka umowa daje najemcy prawo do wyłącznego korzystania z lokalu przez okres jej trwania oraz określa wszystkie najważniejsze warunki najmu, takie jak wysokość czynszu, zasady dot. napraw i ubezpieczeń oraz możliwości podnajmu;
- Licencja – innym rodzajem umowy najmu jest licencja na korzystanie z lokalu. Również działa ona przez określony okres, jednak zazwyczaj jest on o wiele krótszy niż w przypadku umowy Lease. Taka umowa jest używana w dość specyficznych sytuacjach. Mowa tutaj o tymczasowym zajęciu lokalu, które może trwać od jednego dnia do kilku miesięcy. Licencja na korzystanie z lokalu sprawdza się w sytuacjach, takich jak pop-up shop, targi lub eventy. Ten rodzaj umowy jest bardziej elastyczny, ale gwarantuje o wiele mniejszą ochronę prawną niż w przypadku Lease. Warto jest zaznaczyć, że właściciele lokali rzadko wystawiają ogłoszenia, że chcą udzielić licencji na korzystanie z ich lokalu, dlatego klasyczne szukanie oferty może się w tym przypadku nie sprawdzić. Jeśli chciałbyś uzyskać licencje, lepszym pomysłem jest skorzystanie z platform, takich jak Appear Here lub We are Pop up, które specjalizują się w łączeniu właścicieli lokali z właścicielami firm;
- Serviced Offices – ostatnie rozwiązanie, również używane w konkretnych sytuacjach to umowa na biuro z pełną obsługą. Decydując się na taką umowę, w cenie czynszu zyskujesz gotowe do pracy miejsce, wraz z internetem, mediami, sprzątaniem, a często też recepcją i sprzętem. Czynsz jest oczywiście wyższy niż w tradycyjnej umowie typu Lease na samą nieruchomość, jednak w niektórych sytuacjach biuro z pełną obsługą może być strzałem w dziesiątkę. Tego typu umowy są zwykle podpisywane na okres do 12 miesięcy.
Jeśli chcesz wynająć nieruchomość komercyjną, musisz koniecznie zastanowić się, czego oczekujesz od umowy. Oczywiście najpopularniejszym, sprawdzającym się w większości przypadków wyborem będzie klasyczna umowa najmu. Jeśli jednak twoja sytuacja jest specyficzna i odpowiada Ci bardziej licencja lub biuro z pełną obsługą, dobrym pomysłem będzie szukanie ofert nastawionych na taki typ współpracy.
Kluczowe elementy umowy najmu
Abyś mógł lepiej przygotować się do negocjowania warunków umowy, poniżej wyjaśnimy kilka elementów, które mogą się na niej znaleźć. Rozeznanie się w nich pomoże Ci dokładniej określić swoje oczekiwania oraz sprawi, że będziesz wiedział na co uważać szukając odpowiedniej oferty.
Czynsz i opłaty
Czynsz to podstawa każdej umowy i coś, co często decyduje o jej podpisaniu :). Określa ile pieniędzy będziesz płacił właścicielowi co miesiąc. Pamiętaj, że w komercji kwota czynszu podawana jest netto, co oznacza, że nie zawiera w sobie podatków i opłat dodatkowych.
Czynsz zazwyczaj obliczany jest w skali rocznej, chyba że mowa o czynszu za licencję – wtedy kwota obliczana jest ryczałtowo za cały okres umowy, np. za dzień lub tydzień. Z reguły czynsz za licencję na korzystanie z lokalu lub za biuro z pełną obsługą będzie wyższy niż w klasycznej umowie najmu.
Ważną kwestią jest obecność klauzuli o rent review. Przy podpisywaniu umowy, czynsz może być ustalony jako stała kwota za cały jej okres, ale niestety często zastosowany jest mechanizm rent review. Taki zapis pozwala właścicielowi co jakiś czas rewidować wysokość czynszu i podnosić go podczas trwania umowy.
W praktyce działa to w następujący sposób: po pierwsze, właściciel oblicza nowy czynsz na podstawie czynników zapisanych w umowie (może to być inflacja lub inny procentowy wzrost). Następnie wysyła ci informację o zbliżającym się rent review oraz obliczonej stawce. Jeśli nie zgadzasz się z nową kwotą, bo na przykład sądzisz, że została obliczona niesprawiedliwie, możesz zacząć negocjacje. Jeżeli nie dojdzie do porozumienia, sprawę rozstrzygnie niezależny rzeczoznawca.
Oprócz czynszu, musisz liczyć się z innymi opłatami. Zaliczają się do nich często tzw. Service Charge, czyli udział w kosztach w utrzymaniu części wspólnych (jeśli jakieś są) oraz rachunki za media, prąd i wodę. Będziesz musiał zapłacić również podatek Business rates, czyli podatek lokalny, płacony gminie.
Obowiązki naprawcze
W Wielkiej Brytanii zazwyczaj stosuje się Full Repairing and Insuring Lease (FRI), co oznacza, że najemca odpowiada za utrzymanie lokalu w dobrym stanie. Taki zapis sprawia, że musisz pokryć wszystkie koszty napraw za uszkodzenia wyrządzone podczas trwania umowy.
Aby uchronić się przed dodatkowymi kosztami napraw uszkodzeń sprzed okresu wynajmu, warto jest zadbać o obecność w umowie dokumentu zwanego Schedule of Condition. Jest to szczegółowy opis stanu lokalu wraz ze zdjęciami, sporządzony zaraz przed podpisaniem umowy. Możesz sporządzić go sam, ale jeśli chcesz mieć pewność, że zostało to zrobione w pełni profesjonalnie, dobrym pomysłem będzie zatrudnienie rzeczoznawcy (Chartered Surveyor).
Schedule of Condition jest dokumentem prawnie wiążącym i chroni Cię przed kosztami związanymi z uszkodzeniami, które były w lokalu zanim zacząłeś go wynajmować.
Inne ważne zapisy
Istnieje kilka ważnych klauzuli, które mogą pojawić się w umowie. Jeśli zależy Ci na którymś z nich, powinieneś zadbać o to, aby landlord się na nie zgodził:
- Break clause – taki zapis daje Ci prawo do rozwiązania umowy przed jej końcem, zazwyczaj z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem. Gwarantuje Ci ochronę, na wypadek gdyby twój biznes nie wypalił lub musiałbyś zrezygnować z wynajmu z innego powodu;
- Security of tenure – jest to prawo najemcy, które daje możliwość przedłużenia umowy na tych samych warunkach po jej zakończeniu. Niestety w praktyce wiele umów ma wyłączenie z tego prawa i po zakończeniu okresu najmu trzeba negocjować warunki od początku;
- Permitted use – jest to zapis, który jasno określa do czego można używać lokalu. Niezastosowanie się do tego zapisu skutkuje złamaniem warunków umowy. Ważne jest, abyś zastanowił się, czy może zdarzyć Ci się sytuacja, że będziesz potrzebował użyć lokalu do innego celu niż ten podstawowy. Jeśli tak, porozmawiaj o tym z landlordem i wynegocjujcie warunki.
Podsumowanie
Podczas wynajmowania nieruchomości komercyjnej może wydarzyć się dużo nieprzyjemności, wynikających z umowy najmu. Dlatego bardzo ważne jest, abyś znał prawo oraz elementy umowy, tak, aby móc wybrać tą odpowiednią dla siebie. Jeśli wystarczająco wcześnie przygotujesz się do negocjacji warunków, możesz uniknąć wielu niekorzystnych konsekwencji. Jeśli masz jakieś dodatkowe pytania, nie bój się zadać ich w komentarzach poniżej – nasza redakcja zawsze postara się pomóc :).