Oto ostatnia część naszego cyklu Inwestowanie w UK. Osoby, które nie czytały wcześniejszych części: konta bankowe i cash ISA, peer-to-peer lending, fundusze inwestycyjne w UK, zachęcam serdecznie do ich lektury. Wszystkie te sposoby inwestowania są znacznie łatwiejsze niż inwestycje w nieruchomości i nie wymagają spełnienia żadnych wstępnych warunków (Oczywiście oprócz posiadania odrobiny gotówki).
Skuteczne inwestycje w nieruchomości w UK wymagają sporej wiedzy, determinacji i znacznie większej ilości gotowych do zainwestowania pieniędzy. Już na starcie musimy mieć minimum kilkanaście tysięcy funtów, gdyż bariera wejścia jest tutaj znacznie wyższa. Oprócz samych pieniędzy, w taką inwestycję musimy też włożyć dużo czasu i energii. Chodzi mi tutaj o odwiedzanie biur nieruchomości, oglądanie potencjalnych posiadłości, negocjowanie ceny i szukanie kredytu. To jednak nie wszystkie energochłonne wyzwania, z którymi przyjdzie nam się zmierzyć. Nawet, jak wszystkie kroki z powyższych pójdą sprawnie, to i tak w późniejszym okresie będziemy postawieni przed zadaniem remontów i sprzedaży albo co najgorsza radzenia sobie z kłopotliwymi lokatorami. Z pewnością znalazłoby się jeszcze więcej potencjalnych kłód pod nasze nogi, ale nie chcę was straszyć ;).
Jest jednak światełko na końcu tunelu, bo na wytrwałych czekają tam wspaniałe nagrody :) Dlatego właśnie co piąty dom w UK jest własnością tzw. landlorda, a nie osób w nim mieszkających. Jeżeli zrobimy research i podejmiemy dobre decyzje, stopień zwrotu z naszej inwestycji może być bardzo wysoki. Niestety, w Wielkiej Brytanii mamy aktualnie bardzo wysokie stopy procentowe, co oznacza drogie kredyty. Może być to kolejną dużą przeszkodą.
Są to niepewne czasy, więc perspektywa z jaką podchodzicie do inwestycji należy do was. Pewne jest, że domy nagle nie wyparują, zawsze będzie można je sprzedać lub wynająć. Czynsze są rekordowo duże, bo rosły podobnie jak same ceny mieszkań.
Duży plus z inwestycji w nieruchomości, który warto wziąć pod uwagę, to fakt, że dochód generowany z takiej inwestycji może być pasywny. Jasne, na początku musimy trochę ostro pozasuwać, ale później zarabiamy nie robiąc nic. Mając kilka nieruchomości, możemy też zatrudnić kogoś, kto by nas wyręczył w zajmowaniu się nimi. Jak to kilka nieruchomości? Inwestując pierwszy raz, uczymy się całego procesu i zdobywamy dodatkowe źródło gotówki. Znacznie łatwiej jest później zgromadzić depozyt na zakup kolejnego domu. Dla wielu osób pierwsza inwestycja staje się zaczątkiem zupełnie nowej, bardzo lukratywnej kariery. Ten artykuł nie jest radą inwestycyjną. Opiszę w nim tylko procesy, na których polegają inwestycje w nieruchomości w UK.
Sam osobiście nie jestem inwestorem w nieruchomości, ale sporo czytam na ten temat i coraz częściej biorę to pod uwagę. Przeraża mnie odrobinę ten cały … hassle, ale sądzę że warto, tyle że i tutaj „bez pracy nie ma kołaczy”. Poniżej przedstawię kilka informacji, które udało mi się zebrać do tej pory, jeżeli gdzieś się mylę, albo macie więcej praktycznych informacji, serdecznie zapraszam do komentarzy poniżej.
Poniżej przedstawię 2 typy inwestycji w nieruchomości – szybkiego kupna i sprzedaży (tzw. flip) oraz zakupu i wynajmowania nieruchomości.
Flip
Zasada jest bardzo prosta – kupić tanio i jak najszybciej sprzedać drogo. Jeszcze kilka lat temu, gdy ceny domów w UK szybko rosły, wystarczyło kupić nieruchomość, przetrzymać ją kilka miesięcy i sprzedać z zyskiem. Obecnie ceny rosną wolniej, dlatego lepszą strategią przed sprzedażą jest dodanie do nieruchomości jakiejś „wartości”. Czym może być taka dodatnia wartość? Zazwyczaj jest to zwykły remont domu, w trakcie którego malujemy ściany, wymieniamy dywany, zakładamy nowe instalacje, itp. Ale nie tylko, możemy również zmienić rozstaw pomieszczeń (layout), dodać sypialnie, powiększyć budynek (extension), przebudować strych, zainstalować dodatkową łazienkę albo powiększyć przestrzeń parkingową. Podsumowując, staramy się wprowadzić takie zmiany aby dom miał wyższą wartość rynkową i osiągnął lepszą cenę sprzedaży.
Świetnie jest, jeżeli sami możemy przeprowadzić takie zmiany, albo znamy kogoś, kto nam w tym pomoże. W każdym razie, w tego typu inwestycjach ważna jest wiedza z zakresu budownictwa, wykonywania remontów i szacowania kosztów. Koszt wprowadzanych zmian musi być niższy niż różnica między ceną kupionej nieruchomości a tą, którą osiągniemy w dniu sprzedaży.
Nie jest to takie łatwe, ponieważ każdy flip wiąże się z pewnymi stałymi opłatami: prawnicy, estate agents fees, stamp duty, itp. Dlatego inwestorzy powinni dążyć do okazyjnego zakupu nieruchomości (znajomość rynku, czyhanie na okazję, kupowanie na aukcjach, osobiste znajomości z agentami nieruchomości, negocjacje ceny, etc.), ale także niskich kosztów remontu i sprzedaży. Tą ostatnią da się osiągnąć poprzez nawiązanie osobistych kontaktów z prawnikami i sprzedaży z pominięciem agentów nieruchomości (na rynku pojawiło się ostatnio kilka stron internetowych, na których możemy sprzedać swój dom płacąc za usługę kilkaset funtów). Jak wspomniałem, nie bardzo znam się na tych wszystkich aspektach, więc jeżeli interesujecie się „flipami”, dobrym punktem startu będzie obejrzenie kilkunastu odcinków programu Homes Under the Hammer dostępnych na BBC iPlayer. Więcej pomocnych źródeł znajdziecie poniżej.
Wynajem
Drugim, chyba popularniejszym sposobem inwestowania w nieruchomości w UK, jest zakup domu (czy mieszkania) i jego wynajęcie. Najemcy opłacają czynsz, część z tych pieniędzy spłaca nasz kredyt, natomiast nadwyżka stanowi nasz zysk. Najważniejszymi elementami, które musimy wziąć pod uwagę w takim scenariuszu są:
- cena zakupu nieruchomości;
- jej położenie;
- koszty obsługi kredytu;
- znalezienie odpowiednich najemców.
W dużym skrócie, aby inwestycja była udana musimy: tanio kupić odpowiedni dom (lokalizacja, rozmiar, etc.), wziąć tani kredyt i szybko znaleźć rzetelnych najemców. Warto mieć jeszcze jakiegoś dodatkowego asa w rękawie, coś, co już na starcie zwiększy nasze szanse. Może ktoś ze znajomych lub rodziny, chciałby wynająć nasz dom albo pokój? Może z 3 sypialni da się niewielkim kosztem zrobić 4? Może uda się powiększyć miejsce do parkowania albo zaadoptować reception room jako sypialnię? Zawsze zastanówmy się jak do zakupionej nieruchomości możemy dodać jakąś wartość, która spowoduje lepszy zrost inwestycji albo większe zainteresowania ze strony najemców.
Jeżeli podejmiemy dobre decyzje, dodamy taką wartość i wszystko się uda, to mamy duże szanse na świetny zwrot. I odwrotnie, jeżeli gdzieś się potkniemy, inwestycja może skończyć się porażką.
Zanim kupimy dom pod wynajem powinniśmy kilka tygodni poświęcić na badanie rynku, znać wszystkie koszty związane z zakupem nieruchomości i ewentualnym remontem, wziąć pod uwagę zagrożenia i opracować jakiś plan. Zbierzmy te wszystkie dane, stwórzmy dobry arkusz kalkulacyjny i, jeżeli wszystko wygląda obiecująco, podejmijmy decyzję. Rzucanie się bezmyślnie na głęboką wodę tylko dlatego, że inni tak inwestują, może łatwo skończyć się klęską.
Tak na marginesie dodam, że warto inwestować z inną, zaufaną osobą o nieco innych kompetencjach niż my sami (jeda osoba to np. spec od budownictwa i kosztorysów, a druga od kwestii finansowych i prawnych). Co dwie głowy to nie jedna, a poza tym, dwie osoby znacznie szybciej zgromadzą potrzebny kapitał.
Przydatne linki
Przed taką inwestycją powinniśmy na pewno najpierw przeczytać parę książek oraz porozmawiać z osobami, które się już tym zajmują. Od czasu do czasu widzę w sieci reklamy specjalnych kursów i seminariów, być może warto z nich skorzystać. Niestety nie znam żadnych, które mogę polecić ale poniżej odnajdziecie kilka źródeł ze sporą dawką wartościowych informacji.
- Linki do dwóch książek Roberta Kiyosaki o zdobywaniu bogactwa i inwestycjach w nieruchomości, lektura na pewno zachęca do takich inwestycji: Bogaty ojciec, biedny ojciec i Inwestycyjny poradnik bogatego ojca. Obie książki są też przetłumaczone na polski.
- The Telegraph ma mocną sekcję o inwestycjach, w tym w nieruchomności. Znajduje się ona pod adresem telegraph.co.uk/finance/personalfinance/investing/buy-to-let.
Mam nadzieję, że te informacje Wam się przydadzą i zachęcą do refleksji nad tą formą pomnażania oszczędności. Jeżeli macie jakieś uwagi albo pytania, skorzystajcie z komentarzy poniżej. Zachęcam również osoby, które już inwestują do podzielenia się swoją wiedzą.
Miłego dnia i samych udanych inwestycji!
