Jeśli przymierzasz się do wzięcia kredytu hipotecznego wspólnie z drugą połówką lub innym współkredytobiorcą, bardzo ważną kwestią jest ustanowienie jasnych zasad co do praw do nieruchomości. Ten temat może nie należeć do najprzyjemniejszych, szczególnie jeśli bierzesz kredyt ze swoją partnerką/partnerem, ponieważ nakłania do myślenia o sytuacjach, w których coś pójdzie nie po waszej myśli. Jednak dla spokoju ducha zdecydowanie warto się zainteresować tematem.
Co to właściwie jest Declaration of Trust?
Declaration of trust można przetłumaczyć na polski jako „oświadczenie o podziale własności”. Jest to dokument uznawany prawnie, który wyjaśnia zasady dotyczące podziału własności w nieruchomości. Przydaje się on zazwyczaj w momencie sprzedaży nieruchomości, kiedy to trzeba ustalić jaka część zysku trafia do każdej z osób. Dokument jest przydatny również w przypadku, kiedy rodzice wspierają dziecko w zakupie nieruchomości (np. opłacają depozyt) – declaration of trust jasno określa, czy nieruchomość należy tylko i wyłącznie do dziecka, czy może rodzice zyskują w nieruchomości jakiś udział. W dokumencie można nawet zapisać że taki wpłacony depozyt to pożyczka, a dziecko będzie musiało ją kiedyś spłacić :).
We wstępie wspomniałem, że ten temat zahacza o nieprzyjemne sytuacje, które mogą wystąpić w przyszłości. Dzieje się tak dlatego, że declaration of trust znajduje również swoje zastosowanie w przypadkach, kiedy między współkredytobiorcami lub ich spadkobiercami wystąpi konflikt dotyczący losów nieruchomości. Mogą to być np.:
- Śmierć jednego z kredytobiorców i spór między spadkobiercami i właścicielem;
- Rozwód lub rozstanie i konflikty z tego wynikające;
- Przeprowadzka jednego z właścicieli i brak zgody co do wynajmu;
- Konflikty dotyczące wkładu każdego z właścicieli w remonty i inne koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.
Jestem pewien że można by wymyślić jeszcze więcej różnych przykładów, ale miałem na celu tylko pokazać zakres problemów, które declaration of trust może rozwiązać.
Jakie kwestie można poruszyć w declaration of trust?
Aby artykuł był jak najbardziej praktyczny, rozbijemy ten temat na kilka różnych przypadków i zaproponujemy, co można zawrzeć w swojej deklaracji. Jeśli myślisz nad Joint Mortgage, któraś z tych wskazówek może okazać się dla Ciebie bardzo przydatna. Poniżej przedstawię najważniejsze kwestie do poruszenia w declaration of trust podzielone na konkretne sytuacje, ale oczywiście wszystkie można dowolnie ze sobą mieszać i modyfikować pod swoje potrzeby.
Zakup nieruchomości przez dwie lub więcej osób
Declaration of trust jest bardzo zalecane. Szczególnie, jeśli właściciele mają udziały w różnych proporcjach (np. 60/40 lub 70/30). Nie ważne czy to podział między rodzicami a dzieckiem, partnerami czy inwestorami, podział udziałów wymaga odpowiednich ustaleń w declaration of trust. Może to być niebywale potrzebne do uniknięcia konfliktów w przyszłości. Najważniejsze kwestie, jakie powinno się poruszyć, to na przykład:
- Podział obowiązków dotyczących opłacania rat – Należy pamiętać, że umowa kredytowa ani zapis w Land Registry nigdy nie będzie rozpatrywać tego, ile ma płacić każdy z właścicieli. Dla banku kwestia podziału płatności nie jest ważna, a obowiązek spłaty spoczywa na wszystkich właścicielach. Skutkuje to tym, że jeżeli jedna strona przestanie spłacać raty, bank ma prawo zażądać spłaty od drugiej. Tutaj z pomocą przychodzi właśnie Declaration of trust, w którym można jasno określić obowiązki każdego z kredytobiorców co do spłacania rat (np. strona A pokrywa 100% rat kredytu lub obie strony pokrywają raty kredytu w częściach proporcjonalnie odpowiadających ich udziałom w nieruchomości.);
- Wpływ dodatkowych kosztów na udziały w nieruchomości – Utrzymywanie nieruchomości to nie tylko spłacanie rat kredytu, ale również koszty remontów lub napraw. Warto ustalić kto je będzie pokrywał, w jakiej części oraz czy w grę wchodzi modyfikacja struktury udziałów;
- Decyzja o sprzedaży nieruchomości – W deklaracji warto określić, kto ma prawo decydować o dalszych losach nieruchomości. Istnieje kilka różnych rozwiązań. Można na przykład ustalić, że każdy z właścicieli ma prawo do zażądania sprzedaży lub że decyduje o tym osoba z większą ilością udziałów. Inną kwestią jest prawo pierwokupu, które można przyznać właścicielom. Dzięki temu w sytuacji, w której jeden współkredytobiorca będzie chciał sprzedać swoje udziały, inni mają pierwszeństwo do ich nabycia;
- Zasady dotyczące użytkowania nieruchomości – W deklaracji warto też zawrzeć zasady współżycia mieszkańców. Mogą one być naprawdę różne – od podziału kosztów bieżącego utrzymania (jak np. opłaty za wodę i gaz), po ustalenia dotyczące tego kto może mieszkać i przebywać w nieruchomości.
Planujesz zakup mieszkania? Nie przepłacaj za kredyt hipoteczny
Zabezpieczenie praw do nieruchomości na wypadek rozstania
Przejdziemy teraz do kwestii kredytu zaciągniętego przez parę lub małżonków. W życiu zdarzają się różne sytuacje i przy podpisywaniu umowy kredytowej warto również pamiętać o sporządzeniu Declaration of trust. W deklaracji podpisanej przez parę właścicieli, mogą się znaleźć następujące kwestie:
- Jasno określony podział udziałów – Kiedy między właścicielami dochodzi do sporu prawnego, sąd często automatycznie uznaje, że części udziałów są równe. Aby zabezpieczyć wysokości wkładu finansowego po obu stronach, należy dokładnie opisać strukturę udziałową w deklaracji;
- Kto ma pierwszeństwo do mieszkania w nieruchomości? – Dobrze jest poruszyć kwestię tego, kto ma pierwszeństwo do mieszkania w nieruchomości w przypadku rozstania. Można też ustalić na jakich warunkach jedna z osób może tam mieszkać – przez ile czasu, czy ma pokrywać wszystkie koszty itd.;
- Zasady sprzedaży nieruchomości po rozstaniu – W tym przypadku jest dużo możliwości. Można ustalić prawo pierwokupu, prawo do zażądania sprzedaży lub na przykład sposób wyceny.
- Zasady wprowadzania osób trzecich – w deklaracji można nawet określić, czy w nieruchomości może przebywać nowy partner jednego z właścicieli.
Kwestie, które należy uregulować na wypadek śmierci jednego z właścicieli
Również ciężkim tematem, o którym raczej każdy woli nie myśleć, jest śmierć jednego ze współkredytobiorców. Istnieje kilka ważnych kwestii, które powinno się wyjaśnić w Declaration of Trust, aby uniknąć dodatkowych problemów w tak trudnej chwili:
- Dziedziczenie udziału zmarłego – Jest to najważniejsza kwestia do uregulowania, szczególnie w przypadku związków nieformalnych. Mianowicie, jeśli jeden z właścicieli umrze, część jego udziałów trafia do spadkobierców. Dzięki Declaration of Trust można wyraźnie zaznaczyć, że mają one trafić do drugiego właściciela lub nadać mu prawo pierwokupu.;
- Jaki wpływ na decyzje o losach nieruchomości mają spadkobiercy osoby zmarłej? – Warto jest określić zakres wpływu nieruchomość spadkobierców osoby zmarłej, jeśli należąca do niej część udziałów zostanie przez nich odziedziczona.
- Odgórne ustalenie działań w przypadku śmierci – Declaration of trust umożliwia właścicielom od razu ustalić co ma się stać z nieruchomością oraz na jakich warunkach. Przykładowo, deklaracja może zawierać klauzulę o tym, że jeśli inny właściciel nie wykupi udziału w ciągu x miesięcy, nieruchomość ma zostać wystawiona na sprzedaż. Przy tej kwestii również zaleca się, aby od razu ustalić warunki sprzedaży, czyli np. sposób wyceny.
Jak napisać Declaration of trust?
Najlepszym czasem na napisanie deklaracji będzie moment na niedługo przed zakupem nieruchomości, przed rejestracją w Land Registry. Dzięki temu, podczas rejestracji od razu będzie można złożyć formularz Form A Restriction, który będzie informować, że nieruchomość objęta jest trustem. Omów dokładnie ze współwłaścicielami wszystkie kwestie, które chcielibyście zawrzeć w deklaracji. Po tym należy zatrudnić solicitora, który będzie w stanie sporządzić z tego oficjalną, ważną prawnie deklarację, która następnie zostanie podpisana przez każdą ze stron. Koszt takiej usługi to około £150 – £500.
Podsumowanie
Jeżeli masz w planie być współwłaścicielem nieruchomości, Declaration of trust jest podstawą aby chronić swoje interesy. Zdecydowanie warto jest poświęcić trochę czasu na zebranie wszystkich kwestii, które chciałbyś zabezpieczyć i napisania deklaracji z innymi właścicielami. Pamiętaj również o skrajnych przypadkach, takich jak rozstanie lub śmierć – nikt nie wie co może się stać, a Declaration of trust może uchronić Cię przed niespodziewanymi problemami.