Jak kupić dom w UK? część II – finanse i mortgages

Kontynuujemy nasz cykl Jak kupić dom w UK. Dzisiaj przyjrzymy się bardziej uważnie stronie finansowej zakupów oraz pożyczkom hipotecznym (mortgages). To może być bardzo nudny artykuł, postaram się w miarę bezboleśnie przekazać wszystkie potrzebne informacje.

Zacznijmy od samego początku, jeżeli podjęliście decyzję o zakupie nieruchomości w UK (np przeczytaliście nasz wcześniejszy tekst Czy warto kupić dom w UK? 🙂 powinniście sprawdzić kilka rzeczy. Pierwszą z nich jest szybkie sprawdzenie cen nieruchomości w miejscu gdzie chcemy kupić dom czy mieszkanie. Drugim elementem jest oszacowanie ile mamy oszczędności. Niestety obok samego kredytu przy zakupie mieszkania musimy ponieść inne wydatki (valuation fee, prawnik, stamp duty, itp). W punkcie 3 musimy od naszych oszczędności odjąć te dodatkowe wydatki. Po tych wszystkich operacjach możemy wreszcie sprawdzić czy w ogóle stać nas na zakup domu, którą pożyczkę hipoteczną mamy szansę otrzymać i ile wyniesie miesięczna rata. Ważnym elementem jest również refleksja nad rodzajem pożyczki hipotecznej

Gdzie sprawdzić ceny nieruchomości w UK?

Poszukiwaniu domu poświęcimy cały większy artykuł, teraz jednak szybko napiszmy gdzie łatwo możemy sprawdzić ceny nieruchomości. Jeżeli nie wiecie jakie ile kosztują domy lub mieszkania w waszej okolicy, wejdźcie na Right Move, wpiszcie dane poszukiwanej nieruchomości i zapoznajcie się z cenami. Inne proste sposoby to kupienie lokalnej gazety z dodatkiem Properties czy Property news albo odwiedzenie High Street gdzie najczęściej swoją siedzibę mają największe biura nieruchomości (estate agents) i sprawdzenie aktualnych ogłoszeń (nie musimy wchodzić do środka, część ogłoszeń jest prezentowanych na wystawie).

Sprawdzanie naszych oszczędności, przyszłego depozytu

To bardzo proste, sprawdźmy wszystkie miejsca gdzie trzymamy pieniądze (konto bankowe, szuflada, materac :)) i dodajmy te kwoty. Nie zapomnijcie również zapytać rodziców czy rodzeństwa czy nie będą wam mogli pomóc, w moim przypadku taka pomoc właściwie zadecydowała, że udało mi się kupić dom. Uwaga, jeżeli wasze oszczędności nie są zbyt duże albo w ogóle ich nie macie to nadal możecie kupić dom – przeczytajcie mój kolejny artykuł o Help to buy i innych możliwościach dla takich właśnie osób.

Dodatkowe wydatki związane z zakupem domu

Niestety spłata kredytu nie jest jedynym wydatkiem, który poniesiemy kupując nieruchomość. Przymierzając się do zakupu powinniśmy o nich wiedzieć i uwzględnić je w kalkulacji (to znaczy musimy te wydatki odjąć od naszych oszczędności). Jakie są to wydatki?

  • Valuation fee – bank pożyczając nam pieniądze sprawdzi czy jest to dla niego bezpieczna inwestycja. To znaczy pożyczając nam np. 100 000 musi mieć pewność, że wartość domu jest wyższa – wtedy, w wypadku ewentualnych problemów ze spłatą zadłużenia, bank będzie mógł szybko i tanio sprzedać dom i odzyskać ulokowane pieniądze. Valuation fee to z reguły £200-350, często kwota ta podana jest w warunkach.
  • Homebuyers survey i Stractural survey – jeżeli chcecie sprawdzić kupowaną nieruchomość bardziej dokładnie i mieć pewność, dom czy mieszkanie nie ma jakiejś konstrukcyjnej wady czy problemu, możecie zamówić Homebuyers  lub Stractural survey. Każdy z nich kosztuje kilkaset funtów do tysiąca ale jest to opcja, z której nie musicie korzystać. Moim zdaniem warto to zrobić, jeżeli kupujecie starszy dom albo zauważycie coś niepokojącego. Więcej informacji o tych odnajdziecie w artykułach: What you need to know about picking the right survey i What sort of survey should you go for?
  • Stamp Duty Land Tax – jeżeli kupujesz nieruchomośc o wartości przekraczającej £125,000, będziesz musiał zapłacić Stamp Duty Land Tax (SDLT). Jest to od 1% do 7% w zależności ceny zakupu. Więcej o Stamp Duty oraz zestawienie procentowe na stronie: Stamp Duty Land Tax rates
  • Mortgage fee – czyli opłaty za udzielenie pożyczki hipotecznej. Część z banków obok naliczanych odsetek za pożyczkę obciąży nas jeszcze dodadtkową kwotą za samo jej udzielenie. Opłata ta jest jasno określona w dokumentach dotyczących pożyczki.
  • Mortgage Broker fee – jeżeli zdecydujemy się na skorzystanie z profesjonalnej pomocy brokera, to sprawdźmy czy jego usługi są płatne. Niektórzy nie naliczają żadnych opłat, np na L&C Mortgages inni pobierają opłaty. Jeżeli nie znamy dobrze angielskiego, warto skorzystać z Titanium Financial Services*, porada kosztuje nie więcej niż £295 funtów ale firma ma oferuje pożyczki z całego rynku i poradę w języku polskim więc jest to często korzystne rozwiązanie.
  • Solicitor’s costs – zakup domu jest złożonym procesem i dobrym rozwiązaniem jest zatrudnienie prawnika, który się tym zajmie. Sprawdzi on interesującą nieruchomość od strony prawnej, przygotuje kontrakt, zajmie się samą transakcją finansową i zapłaci za nas pomniejsze podatki. Koszt prawnika to w zależności od lokalizacji od £550 do £1,200. Jak znaleźć dobrego prawnika? Najłatwiej zrobić to na naszej stronie Prawnik do zakupu domu w UK. Można również skorzystać z usług jakiej lokalnej firmy znalezionej w Google czy Yellow Pages. Skontaktujmy się z kilkoma prawnikami, zapytajmy o ceny i wybierzmy konkurencyjną ofertę.

Widzimy więc, że zanim jeszcze weźmiemy mortgage, nasze oszczędności mogą stopnieć nawet o 1000 futów i więcej, warto o tym nie zapominać aby uniknąć niepotrzebnych rozczarowań.

Ostatnim punktem w naszych poszukiwaniach jest już sama pożyczka hipoteczna.

Gdzie i jak znaleźć dobry mortgage?

Informacje zgromadzone we wcześniejszych punktach pomogą nam w przybliżonym sprawdzeniu na jaką pożyczkę hipoteczną możemy liczyć i ile mniej więcej wyniesie miesięczna rata (to ostatnie możemy sprawdzić korzystając z kalkulatora pożyczki). To nie wszystko, możemy również obliczyć LTV (czyli loan to value) a wiec stosunek między pożyczoną kwotą pieniędzy a wartością nieruchomości (im jest niższy tym lepiej). Załóżmy, że chcemy kupić dom o wartości £130,000 i po odliczeniu wszystkich wydatków mamy £20,000 depozytu. Potrzebujemy więc od banku £110,000 i nasze LTV wyniesie £110,000/£130,000 = 0.84 czyli 84% (jeżeli nie chce nam się liczyć to możemy sprawdzić to szybko online pod tym adresem: LTV calculator). Z reguły im niższe LTV (czyli nasz większy depozyt i niższa wartość pożyczki) tym większe szanse na tańszy mortgage. Biorąc kredyt obowiązuje prosta zasada: im mamy więcej pieniędzy na depozyt, tym korzystniejszy kredyt, czyli taki o niższym oprocentowaniu.

Pogoda dla bogaczy, ale związane jest to ze zwyczajnym ryzykiem ponoszonym przez banki. Bank pożyczając większą kwotę ponosi większe ryzyko i dlatego chce odzyskać pieniądze jak najwcześniej. Dlatego czasami warto zaczekać nawet kilka-kilkanaście miesięcy aby zwiększyć swój depozyt i uzyskać lepszy deal. Robiąc to warto trzymać rękę na pulsie i sprawdzać cyklicznie ceny nieruchomości, jeżeli możemy kupić nasze oszczędności nie nadążają za rosnącymi cenami, to być może warto kupić.

Zanim zaczniemy szukać samego kredytu warto szybko sprawdzić swoją zdolność kredytową, czy nie ma tam jakiś błędów, które potencjalnie mogą przeszkodzić w pożyczeniu pieniędzy. Na stronach: Check My File* i Totally Money* możemy sprawdzić swój credit rating za darmo. Uwaga, w wypadku checkmyfile uzyskujemy możliwość sprawdzenia zdolności kredytowej bez opłat, ale w ciągu pierwszych 30 dni. Zarejestrujmy się w serwisie i szybko przed upływem 30 dni zrezygnujmy z usługi. Jeżeli nasze konto nie będzie zamknięte to po upływie miesiąca pojawią się opłaty. Jak wspomniałem, w wypadku Totally Money* nie ma żadnych opłat.

Chcesz kupić nieruchomość w UK ale nie wiesz jaki kredyt wybrać? Uzyskaj profesjonalną i niezależną poradę w języku polskim!

Kredyty hipoteczne dla Polaków w UK*

Szukając pożyczki hipotecznej nie zapominajmy, że istnieje ich ich kilka rodzajów. Najważniejsza rónica polega na tym, czy chcemy spłacić w całości zaciągnięty kredyt (capital and interest mortgage) czy tylko odsetki (interest-only mortgage). Ten pierwszy sposób jest droższy ale dokonując miesięcznych wpłat zmniejszamy nasze zadłużenie i w końcu zupełnie spłacimy dom. Decydując się na interest-only mortgage spłacamy same odsetki, nasze zadłużenie pozostaje bez zmian. Większość osób wybiera oczywiście capital and interest i spłaca dom ale w niektórych sytuacjach interest-only jest sensowną opcją. Kiedy? Generalnie jeżeli ceny nieruchomości szybko idą w górę i jeżeli możemy gdzieś korzystnie zainwestować swoje pieniądze i otrzymać zwrot z inwestycji wyższy, niż oprocentowanie kredytu. Decydując się na pożyczkę interest-only nie powinniśmy zapominać o tym, że z końcem okresu pożyczki, musimy ją spłacić korzystając z własnych oszczędności.

To nie koniec podziałów, bardziej popularny capital and interest mortgage dzieli się jeszcze na:

  • Tracker – wysokość oprocentowania uzależniona jest od aktualnych stóp procentowych Banku Anglii
  • Fixed – oprocentowanie jest zamrożone na kilka lat (z reguły 2, 3 lub 5) i nie zmieni się bez względu na decyzję Banku Anglii o stopach procentowych. Często bank wprowadza pewne ograniczenia w nadpłatach, to znaczy nie możemy płacić więcej niż nasza rata albo możemy to zrobić raz w roku
  • Offset – pożyczka połączona z kontem osobistym. Wkład na koncie automatycznie zmniejsza kwotę zadłużenia i powoduje niższe naliczanie odsetek
  • First time buyers – mortgages adresowane dla osób, które kupują pierwszą nieruchomość
  • Remortgage – pożyczka dla osób, które przechodzą z innego banku ewentualnie sprzedają dom i kupują inny
  • Buy to let – mortgage dla osób, które chcą kupić nieruchomość i ją wynająć

Gdzie znaleźć dobry mortgage?

Znając wszystkie dane dotyczące naszych finansów i mając pod ręką potrzebne dane, odwiedźmy w pierwszej kolejności kilka stron internetowych porównujących pożyczki hipoteczne. Możemy je sprawdzić między innymi na:

Dzięki tym informacjom możemy mieć już jakieś wyobrażenie o kilku interesujących ofertach, odrobiliśmy „pracę domową” i znamy rodzaje pożyczek i to na ile nas mniej więcej stać. Dopiero wtedy dobrym pomysłem jest umówienie się z przedstawicielem własnego banku i zapoznanie się z ich propozycją. W trakcie rozmowy nie bójmy się powiedzieć im o najlepszych dealach, które znaleźliśmy w internecie. Być może bank będzie w stanie zaoferować nam coś równie dobrego? Możemy również odwiedzić bank czy building society, który oferuje najlepsze warunki na stronach internetowych i poznać wszystkie szczegóły. Bez względu na wynik tej rozmowy czy rozmów, ostatnim miejscem, które powinniśmy odwiedzić jest mortgage broker. Jak wspomniałem niektórzy z nich pobierają opłaty, inni nie. broker ma dostęp do wielu produktów w na rynku, zapozna nas z nimi, omówi plusy i minusy każdej opcji i doradzi, którą pożyczkę wybrać.

Jeżeli jesteśmy zadowoleni z oferowanego dealu, jesteśmy pewni, że chcemy kupić dom i że będziemy w stanie go spłacać, możemy wystąpić o mortgage (korzystając z kilku różnych dróg: internet, bank, broker) i w wypadku uzyskania potwierdzenia, że bank udzieli nam pożyczki, rozpocząć poszukiwanie domu. O tym jednak w kolejnych odcinkach naszego cyklu.

Mam nadzieję, że te informacje pomogą wam w zakupie nieruchomości w UK. Ponieważ są to dosyć złożone kwestie i nie o wszystkim da się napisać, na pewno macie jakieś pytania. Skorzystajcie z opcji komentarzy a ja postaram się na nie szybko odpowiedzieć.

*link partnerski

Komentarze są wyłączone.